Une passoire thermique, au sens du DPE, c'est un logement classé F ou G : un bien très consommateur d'énergie, coûteux à chauffer et désormais lourd de conséquences pour un bailleur. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en métropole, et le calendrier se durcit jusqu'en 2034. Pour un professionnel de l'immobilier, savoir lire un DPE passoire thermique n'est plus un détail technique : c'est un argument de négociation, une source de mandats et un conseil que vos clients attendent.
La France comptait environ 3,9 millions de passoires énergétiques au 1er janvier 2025, soit près d'un logement sur huit. Autant de biens dont la valeur, la louabilité et le prix se jouent désormais sur deux lettres. Voici ce qu'est exactement le DPE, le calendrier réglementaire à connaître, les enjeux pour vendeurs, bailleurs et acquéreurs, et comment repérer ces biens à grande échelle grâce aux données publiques.
Le DPE et la passoire thermique, de quoi parle-t-on
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement sur une échelle de A à G, en combinant sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. La classe A correspond aux biens les plus sobres, la classe G aux plus énergivores. On parle de passoire thermique pour les deux dernières lettres, F et G.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un locataire ou un acquéreur peut s'en prévaloir, au même titre que les autres diagnostics. Un DPE réalisé depuis cette date est valable dix ans. C'est un point à vérifier systématiquement dans un mandat, car un diagnostic périmé ou antérieur n'a plus de valeur juridique.
- Classes A à C : logements performants, peu ou pas concernés par les interdictions.
- Classe D et E : logements moyens, l'étiquette E devenant interdite à la location en 2034.
- Classe F : passoire thermique, interdite à la location à compter de 2028.
- Classe G : passoire la plus énergivore, déjà interdite à la location depuis 2025.
Calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques
C'est la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) qui fixe le calendrier d'interdiction de location DPE en métropole. Le principe : un logement n'est plus considéré comme décent en dessous d'un certain niveau de performance, et ne peut donc plus être loué. La règle s'applique aux nouveaux baux, ainsi qu'aux renouvellements et reconductions tacites.
| Échéance | Classe DPE concernée | Effet |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Plus de 450 kWh/m²/an (énergie finale) | Logements les plus consommateurs interdits à la location |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Classe G | Logements G interdits à la location |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Logements F interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Logements E interdits à la location |
Deux précisions utiles. D'abord, ces interdictions visent la mise en location, pas la vente : un logement classé F ou G reste parfaitement vendable, à condition d'afficher son DPE dans l'annonce et de fournir un audit énergétique pour les classes les plus basses. Ensuite, les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022 : impossible de les augmenter, y compris à la relocation ou à l'indexation, tant que des travaux n'ont pas amélioré la performance.
La réforme du DPE de 2026 à garder en tête
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Conséquence concrète : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent automatiquement du statut de passoire, certains biens classés G remontant en E, voire D, sans le moindre travaux. Un même logement peut donc avoir changé de classe d'une année sur l'autre, ce qui rend la fraîcheur du DPE encore plus importante à vérifier avant de conseiller un client.
Ce que ça change pour vendeurs, bailleurs et acquéreurs
La classe énergétique est devenue un critère de prix à part entière. Côté bailleur, une passoire thermique non rénovée perd son revenu locatif aux échéances ci-dessus : c'est souvent ce qui déclenche une décision de vente, donc une opportunité de mandat pour un professionnel attentif. Côté vendeur, un DPE F ou G pèse sur le prix affiché et allonge fréquemment le délai de vente, d'où l'intérêt d'un conseil honnête en amont.
Côté acquéreur, une passoire n'est pas à fuir par principe. Bien située et correctement décotée, elle peut devenir une bonne opération une fois le coût des travaux intégré à la négociation. Le rôle du professionnel est de chiffrer cet enjeu, pas de l'esquiver.
- Vérifier la classe et la validité du DPE dès la prise de mandat ou l'étude d'un bien pour un acquéreur.
- Estimer l'ampleur des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir du statut de passoire.
- Chiffrer la décote correspondante et l'intégrer à la stratégie de prix ou de négociation.
- Confronter le prix aux ventes réelles du secteur pour objectiver l'écart lié à l'étiquette énergétique.
Pour cette dernière étape, les données de ventes réelles sont précieuses. Notre article sur la négociation appuyée par les données DVF détaille comment objectiver un prix face à un vendeur, étiquette énergétique comprise.
Repérer les passoires thermiques grâce aux données publiques
Repérer un DPE passoire thermique une annonce à la fois est faisable, mais lent. La bonne nouvelle : les DPE sont des données publiques. L'ADEME met à disposition en open data l'ensemble des diagnostics réalisés, consultables et exploitables à grande échelle. C'est cette matière qui permet d'identifier méthodiquement les biens classés F ou G sur un secteur donné.
C'est aussi un usage où une recherche IA fait gagner un temps considérable. Affynx lit chaque annonce de dizaines de portails et réseaux de façon sémantique, fait remonter et score les biens qui correspondent au projet d'un acquéreur, puis enrichit chaque résultat avec des données officielles, dont le DPE. Vous repérez en une requête les passoires d'un quartier, ou au contraire vous écartez d'emblée les étiquettes basses pour un client qui veut un bien déjà performant.
- Cibler les mandats : repérer les passoires d'un secteur dont les bailleurs vont devoir vendre ou rénover.
- Filtrer pour l'acquéreur : ne montrer que des biens performants, ou au contraire des passoires à fort potentiel décoté.
- Objectiver la négociation : croiser la classe DPE avec les prix de vente réels pour justifier un écart.
- Anticiper les échéances : suivre les logements F qui basculeront hors location en 2028.
Cette lecture croisée du DPE, des risques et des prix réels s'inscrit dans une démarche de sourcing plus large. Pour structurer votre approche, voyez nos méthodes de prospection immobilière et le détail des données mobilisables sur la page fonctionnalités.
L'essentiel à retenir sur le DPE et les passoires
La passoire thermique est passée d'un sujet technique à un enjeu central de valeur et de louabilité. Le calendrier est clair : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Pour un professionnel, maîtriser le DPE immobilier et savoir repérer ces biens, c'est conseiller juste, capter des mandats et négocier sur des bases solides. Les données publiques de l'ADEME et une recherche IA bien outillée transforment une contrainte réglementaire en avantage de sourcing.
Sur le marché actuel, deux lettres au DPE pèsent parfois plus lourd dans une négociation qu'un argument de surface ou d'exposition.
