La carte professionnelle immobilier conditionne l'accès au métier : sans elle, personne ne peut se livrer à titre habituel à une opération d'entremise, de gestion ou de syndic, même à titre accessoire. Elle est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie (CCI) territorialement compétente, pour une durée de trois ans, à qui réunit les quatre conditions cumulatives de l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.
Le cadre est stable depuis 2015, mais deux points font échouer la majorité des dossiers : la démonstration de l'aptitude professionnelle, dont les durées d'expérience sont souvent mal comptées, et la garantie financière, dont le montant dépend de ce que vous faites réellement des fonds de vos clients. Voici le référentiel complet, texte par texte.
Carte professionnelle immobilier : quelles mentions, pour quelles activités ?
La carte professionnelle porte une ou plusieurs mentions correspondant aux activités exercées, définies par l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Il n'existe pas une carte unique mais quatre mentions principales, auxquelles s'ajoutent des mentions complémentaires selon votre situation.
| Mention portée sur la carte | Activité autorisée | Base légale |
|---|---|---|
| Transactions sur immeubles et fonds de commerce (carte T) | Achat, vente, échange, location ou sous-location, nue ou meublée, d'immeubles bâtis ou non bâtis, et opérations sur fonds de commerce | Art. 1er, 1° du décret n° 72-678 |
| Gestion immobilière (carte G) | Gestion locative et administration de biens pour le compte d'autrui | Art. 1er, 2° du décret n° 72-678 |
| Syndic de copropriété (carte S) | Gestion d'un syndicat de copropriétaires | Art. 1er, 3° du décret n° 72-678 |
| Marchand de listes | Vente de listes ou de fichiers de biens à vendre, acheter, louer ou sous-louer. Mention incompatible avec les autres | Art. 1er, 4° du décret n° 72-678 |
Deux mentions complémentaires peuvent s'ajouter : Prestations touristiques pour les activités relevant du code du tourisme, et surtout Non-détention de fonds, portée sur la carte lorsque le professionnel a déposé une déclaration sur l'honneur attestant qu'il ne reçoit ni ne détient aucune somme pour le compte de tiers.
Le mandataire ou l'agent commercial immobilier, lui, ne détient pas de carte T : il exerce sous la carte d'un titulaire, au moyen d'une attestation d'habilitation demandée par ce dernier à la CCI en application de l'article 4 de la loi Hoguet. Si c'est votre cas, les règles applicables sont celles du statut de mandataire immobilier indépendant, différentes de celles décrites ici.
Quelles sont les conditions d'obtention de la carte professionnelle ?
L'article 3 de la loi Hoguet pose quatre conditions cumulatives : justifier de l'aptitude professionnelle, disposer d'une garantie financière (sauf déclaration de non-détention de fonds), être assuré contre les conséquences de sa responsabilité civile professionnelle, et ne pas être frappé d'incapacité ou d'interdiction d'exercer. S'y ajoute l'immatriculation de l'entreprise, contrôlée au dépôt du dossier.
- Aptitude professionnelle : diplôme ou expérience, selon l'une des trois voies des articles 11 à 14 du décret n° 72-678.
- Garantie financière : souscrite auprès d'une entreprise d'assurance spécialement agréée, d'un établissement de crédit, d'une société de financement ou d'une institution habilitée, et calculée activité par activité.
- Assurance de responsabilité civile professionnelle : couvrant chaque établissement, aux conditions minimales fixées par l'arrêté du 1er septembre 1972 modifié.
- Absence d'incapacité : la CCI consulte le bulletin n° 2 du casier judiciaire des dirigeants ; une faillite personnelle ou une interdiction de gérer bloque la délivrance.
- Immatriculation : inscription au registre national des entreprises et au RCS, avec SIREN, SIRET et code APE.
Pour une personne morale, la répartition compte : ce sont les représentants légaux et statutaires qui doivent justifier de l'aptitude professionnelle et de l'absence d'incapacité, tandis que la garantie financière et l'assurance sont souscrites par la société elle-même.
Aptitude professionnelle : les trois voies d'accès à la carte T
Trois voies alternatives permettent de justifier de l'aptitude professionnelle : un diplôme d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures, un baccalauréat complété par trois ans d'emploi salarié, ou dix ans d'emploi salarié sans diplôme, durée ramenée à quatre ans pour un cadre. Une seule suffit, et l'expérience doit toujours porter sur l'activité pour laquelle la mention est demandée.
| Voie | Diplôme requis | Expérience requise | Justificatifs |
|---|---|---|---|
| Voie 1, diplôme seul (art. 11) | Diplôme d'État ou titre RNCP d'un niveau égal ou supérieur à bac+3, en matière juridique, économique ou commerciale ; BTS professions immobilières ; diplôme de l'ICH | Aucune | Copie du diplôme ou du titre |
| Voie 2, bac et expérience (art. 12) | Baccalauréat ou titre RNCP équivalent, filière juridique, économique ou commerciale | 3 ans d'emploi subordonné à temps complet dans l'activité visée, auprès d'un titulaire de la carte | Diplôme et certificats de travail des employeurs titulaires |
| Voie 3, expérience seule (art. 14) | Aucun | 10 ans d'emploi subordonné à temps complet, ramenés à 4 ans pour un cadre affilié à une institution de retraite complémentaire ou un agent public de catégorie A | Certificats de travail détaillant fonctions, statut et durée |
Deux pièges reviennent systématiquement. Le premier : l'emploi invoqué doit avoir été exercé à temps complet et auprès d'un professionnel titulaire de la carte, un poste à temps partiel ou dans une structure non soumise à la loi Hoguet ne compte pas. Le second : l'expérience est appréciée mention par mention, dix ans de gestion locative n'ouvrent pas droit à la mention Transaction.
Garantie financière et assurance : quels montants prévoir ?
La garantie financière minimale s'élève à 110 000 € par activité exercée, montant ramené à 30 000 € pendant les deux premières années d'exercice. Elle n'est pas exigée du professionnel qui déclare sur l'honneur ne détenir aucun fonds pour le compte de tiers, la mention Non-détention de fonds étant alors portée sur sa carte.
- Le montant est déterminé distinctement pour chaque catégorie d'activité : une carte T et une carte G exigent deux garanties, pas une seule.
- Le montant réduit de 30 000 € ne s'applique pas à la personne morale dont au moins un représentant légal ou statutaire était déjà soumis à la loi Hoguet auparavant.
- La garantie doit couvrir le montant maximal des fonds que vous envisagez de détenir, et son montant est réexaminé chaque année sur la base des comptes transmis au garant.
- L'assurance de responsabilité civile professionnelle reste due dans tous les cas, y compris sans maniement de fonds.
Choisir la non-détention de fonds simplifie la première année et supprime la ligne de garantie, mais interdit d'encaisser un dépôt de garantie, un séquestre ou un loyer. Ce choix se décide en fonction du modèle réel de l'agence, pas de la seule trésorerie de départ.
Comment déposer sa demande de carte professionnelle à la CCI ?
La demande se dépose auprès de la CCI territorialement compétente au lieu du siège social, au moyen du formulaire Cerfa 15312, accompagnée des justificatifs d'aptitude, de l'attestation de garantie financière ou de la déclaration de non-détention de fonds, de l'attestation d'assurance et des pièces d'identité des dirigeants. La CCI vérifie elle-même le bulletin n° 2 du casier judiciaire.
- Constituer le dossier complet et le déposer auprès de la CCI du siège social.
- Régler la redevance : depuis le 1er mars 2020, elle est due dès l'instruction, même en cas de refus. L'arrêté du 10 février 2020, relayé par la CCI Paris Île-de-France, fixe 160 € pour une délivrance ou l'ajout d'une mention, 130 € pour un renouvellement et 68 € pour une modification. Ces montants sont à confirmer sur le site de votre propre CCI.
- Attendre l'instruction, la CCI pouvant réclamer des pièces complémentaires sur l'aptitude professionnelle.
- Recevoir la carte, valable trois ans, et faire figurer son numéro ainsi que la CCI émettrice sur les mandats et documents professionnels.
- Déclarer chaque établissement secondaire et demander une attestation d'habilitation pour chaque collaborateur ou agent commercial.
Toutes les cartes délivrées depuis le 1er juillet 2015, les établissements secondaires et les attestations de collaborateur sont recensés dans le fichier national des professionnels de l'immobilier tenu par CCI France, librement consultable. Au 1er janvier 2025, la mention Transaction était portée par 42 221 cartes, en recul de 1 611 sur un an selon les statistiques des CCI.
Que risque-t-on à exercer sans carte professionnelle ?
Exercer sans carte expose à six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende, en application de l'article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. La sanction vise l'activité habituelle, y compris accessoire, et frappe également l'usage du titre d'agent immobilier, de syndic de copropriété ou d'administrateur de biens sans en détenir la carte.
De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3. (Article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Légifrance)
Sur le plan civil, le risque est au moins aussi lourd : le mandat conclu par un professionnel non titulaire de la carte est nul, ce qui prive de tout droit à commission, même si la vente a été menée à son terme.
Une fois la carte obtenue, quelles obligations continuent ?
La carte vaut trois ans et son renouvellement suppose de justifier de la formation continue accomplie sur la période, à hauteur de 42 heures sur trois années consécutives, dont des modules obligatoires en déontologie et non-discrimination. La garantie financière et l'assurance doivent rester en vigueur sans interruption, toute rupture devant être signalée.
Ce temps administratif ne produit rien de commercial, et il faut bien le prendre quelque part. Le gisement le plus évident reste le sourcing : un moteur de recherche IA qui lit et score les annonces à votre place restitue des heures chaque semaine. Le guide complet de l'IA en immobilier détaille ces usages métier.
